楼市高热 调控终需从“行政”回归“市场”

腾讯房产2017-01-03 16:35
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楼市高热 调控终需从“行政”回归“市场”

2016年全国热点城市地产一直处于高度亢奋状态,目前最为紧迫的是,调控政策不能总靠行政,最后终要回归到市场调节。

如果站在一年前来预测2016年楼市,只怕未有人想到会是这样一番沸腾景象,我们不妨以春夏秋冬为主线,回放一下这部大片。

去年地产高热唯2010年可比

三月伊始,天气未热楼市就已迅速火爆。热点城市房价开涨,抢房现象随即出现,而地王在二线四大热点城市南京、苏州、合肥、厦门全面登场,地价高于房价现象迅速蔓延。上海虽然出台了调控政策,但作用甚微,甚至有推波助澜之势。

到了夏天,楼市和天气一样天天升温。除一线城市外,长三角和珠三角主要城市都进入疯狂状态,此时似乎到了加码调控之时,但各城市毫无动作,市场之火越烧越旺。而地王更是全面开花,几乎每天都有价格刷新。一个夏天下来,大部分二线城市市场进入量价齐涨状态,炒房者开始全面主导市场。

入秋之时,楼市高烧不退,相关决策层终于牵头以严厉态度推出9.30调控政策。整个十一,涨幅居前的二十个城市调控政策纷纷出台。然而,各城市却有自己的小算盘,在经济下行压力下,还要靠地产托底,所以大部分城市都给自己留了口子。

冬季来临,那些调控不严的城市在中央压力下,再次加码调控。但一二线城市成交依然火热,离调控目标尚距离较远。

总结来看,2016年全国热点城市地产一直处于亢奋状态,历史上唯有2010年可与之相比。若考虑价格因素,总体成交额度更是大幅增长。毕竟,相比2010年,现在已有12家企业超过千亿,而三强企业恒大、万科、碧桂园已超过3000亿元。

2017如何消化地产库存?

在楼市高热的背景下,资金迅速进入地产行业,实体经济进一步受到冲击,辛苦赚钱不如炒套房的残酷现实,使全民加入炒房大军。而政策宽松以期达到的去库存目标尚未实现。虽然三四线城市销售量呈现大幅增加,但土地库存的相对严重,却几乎未见减轻。大多数一二线城市几乎全年处于供应短缺状态。

2016年全年诞生地王近三百个,如何在调控全面加码的2017年里快速消化,这确实是摆在地产企业面前的巨大难题,倘若市场再度调整,不排除有企业因资金链断裂而倒下的可能。

中央年底提出:“房子是用来住的,不是用来炒的”。这个调控目标准确,但实施难度较大。最为紧迫的是,调控政策不能总是靠行政管制,最后总要回归到市场来调节。这就需要建立起楼市的长效机制。但这一提法,早在2010年楼市疯狂之时就有了,为何至今推进不动?因为金融、土地等几方面难点没有实质性突破,几个难题不解决,房地产市场就会一直在原来的圈子里打转。

当然,重庆是个很好的探索榜样,无论城市拓展地票制度、土地储备出让制度、保障房制度等等,都走在全国前列。我们是否可以借鉴一下,由中央出面统一形成制度,成为2017年建立长效机制的基础?

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